Démolition-reconstruction en Israël : bonne affaire ?

Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble promis au Pinouy-Binouy semblait presque être une évidence pour un investisseur immobilier en Israël : acheter aujourd’hui un appartement « à rénover », attendre le projet de démolition-reconstruction… et profiter demain d’un appartement neuf, plus grand et mieux valorisé.Mais cette stratégie est-elle toujours aussi intéressante ?Et surtout : est-ce que le marché n’a pas fini par intégrer dans les prix un rêve qui n’est pas toujours garanti ?Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, décrypte les réalités économiques du Pinouy-Binouy, loin des promesses commerciales.👉 Besoin d’un accompagnement fiscal ou immobilier en Israël ?🌐 cpa-dray.com📧 [email protected]☎️+972 (0)2-631-9000avec Maitre Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire☎️+972 (0)2 624 1675 / 📱+972 544 69 7277📧[email protected] : une bonne affaire… ou un pari ?Avant d’acheter un appartement dans une zone de rénovation urbaine, il faut comprendre exactement ce que l’on achète.Le Pinouy-Binouy, souvent traduit par démolition-reconstruction, n’est pas simplement une opération de rénovation. Il implique un processus long, complexe, avec des propriétaires, un promoteur, des contraintes économiques, administratives et urbanistiques.Et c’est précisément là que commencent les mauvaises surprises.Dans cet épisode, nous allons notamment comprendre :* Ce qu’est réellement un projet de Pinouy-Binouy* La différence entre Pinouy-Binouy et TAMA 38* Pourquoi certains appartements ont été vendus très cher uniquement parce qu’un futur projet était annoncé* Si les investisseurs ont parfois acheté davantage un scénario qu’un appartement* Pourquoi un promoteur doit nécessairement préserver sa rentabilité* Que signifie concrètement lorsqu’un promoteur annonce que « le projet n’est plus rentable »* Quels recours peuvent avoir les copropriétaires* Quels sacrifices peuvent aujourd’hui être demandés aux propriétaires* La question du parking, de la surface et des prestations* Le financement du logement pendant la période des travaux* Pourquoi certaines villes peuvent présenter davantage de potentiel que d’autres* Pourquoi Tel-Aviv semble particulièrement résiliente* Quelle place peut occuper Jérusalem dans cette stratégie* Et surtout : quels critères vérifier AVANT d’acheter un appartement destiné au Pinouy-Binouy ?Le piège à éviterUn projet de démolition-reconstruction peut créer énormément de valeur.Mais il peut aussi prendre du temps, évoluer, être renégocié ou devenir économiquement moins intéressant.La vraie question n’est donc peut-être pas : « Est-ce qu’il y aura un Pinouy-Binouy ? »Mais plutôt :« À quel prix suis-je en train d’acheter cette promesse ? »Besoin d’un accompagnement fiscal en Israël ?Le Pinouy-Binouy soulève également des questions fiscales et patrimoniales qui doivent être étudiées avant de signer.Pour être accompagné dans vos projets immobiliers et votre fiscalité en Israël, contactez le Cabinet Dray & Dray, spécialisé dans l’accompagnement fiscal des particuliers, investisseurs et Olim.👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous.ConclusionLe Pinouy-Binouy reste potentiellement un formidable moteur de transformation du parc immobilier israélien.Mais un bon projet immobilier ne transforme pas automatiquement un mauvais prix d’achat en bonne affaire.Avant d’investir, il faut donc regarder les chiffres, le projet, la ville, le promoteur, les délais… et surtout comprendre ce qui est réellement acquis et ce qui relève encore de la promesse. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com