Rénovation d’immeubles en Israël : 7 RISQUES À CONNAÎTRE AVANT D’ACHETER

Pinouy-Binouy : faut-il encore investir dans un appartement à rénover ?Acheter un appartement ancien moins cher aujourd’hui pour obtenir, quelques années plus tard, un appartement neuf : sur le papier, le calcul paraît presque imparable.Mais entre la signature chez le vendeur et la remise des clés du futur appartement, il peut s’écouler de nombreuses années… et surtout, beaucoup de choses peuvent changer.Le promoteur peut rencontrer des difficultés financières. Le projet peut perdre sa rentabilité. Les règles d’urbanisme peuvent évoluer. Une décision politique peut modifier l’équilibre du projet. Les propriétaires peuvent être en désaccord. Et même le cabinet d’avocats chargé de représenter les copropriétaires joue un rôle important dans la défense de leurs intérêts.Alors, que reste-t-il réellement de la promesse initiale ?Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, reçoit Maître Daniel BENTOLILA, avocat et notaire, pour analyser le Pinouy-Binouy sous un angle essentiel : comment identifier les risques avant d’acheter ?👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000Avec Maître Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire ☎️ +972 (0)2 624 1675 / 📱 +972 544 69 7277 📧 [email protected] : investit-on dans un appartement… ou dans une promesse ?Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble destiné au Pinouy-Binouy a pu sembler être une stratégie particulièrement attractive.Mais un projet annoncé n’est pas nécessairement un projet sécurisé.Avant d’acheter, il faut comprendre où se situe réellement le projet dans son parcours, quelles sont les conditions nécessaires à sa réalisation et surtout qui porte le risque.Dans cet épisode, nous allons notamment analyser :* Où en est réellement un projet de Pinouy-Binouy avant l’achat ?* Quels sont les principaux risques juridiques et administratifs ?* Que se passe-t-il si le projet n’est plus économiquement rentable pour le promoteur ?* Quelle solidité financière et quelle expérience faut-il rechercher chez le promoteur ?* Faut-il privilégier un grand promoteur ou un acteur plus petit mais spécialisé ?* Quel rôle joue le cabinet d’avocats qui représente les propriétaires ?* Comment les intérêts des propriétaires sont-ils défendus face au promoteur ?* Que se passe-t-il lorsque les copropriétaires ne sont pas d’accord entre eux ?* Jusqu’où peuvent aller les négociations sur la surface, le parking, les étages ou les prestations du futur appartement ?* Que peuvent changer une nouvelle décision politique ou une modification des règles d’urbanisme ?* Comment évaluer le risque lié aux délais ?* Que se passe-t-il financièrement pendant les années d’attente ?* Que faut-il vérifier concernant le financement du projet ?* Pourquoi deux projets de Pinouy-Binouy situés dans deux villes différentes peuvent présenter des profils de risque totalement différents ?Toutes les villes ne se valent pasC’est probablement l’un des points les plus importants pour un investisseur.Une ville peut compter de nombreux projets de renouvellement urbain… mais aussi beaucoup de projets déjà en attente.À l’inverse, certaines villes disposent encore d’un parc immobilier ancien important et présentent un véritable besoin de construction neuve.Beaucoup de projets ne signifient donc pas nécessairement beaucoup d’opportunités.Il faut regarder la situation locale : urbanisme, besoins en logements, attractivité de la ville, capacité des promoteurs à développer de nouveaux projets, concurrence entre opérations et perspectives de valorisation.Certaines villes peuvent ainsi présenter un potentiel intéressant, tandis que d’autres peuvent être beaucoup plus difficiles à analyser.Nous reviendrons notamment sur les marchés de Tel-Aviv, Jérusalem et d’autres villes israéliennes, avec une question simple :Où le renouvellement urbain peut-il encore créer de la valeur ?Le vrai calcul de l’investisseurLe prix d’achat d’un appartement destiné au Pinouy-Binouy ne doit jamais être analysé uniquement en fonction de la valeur théorique du futur appartement neuf.Il faut également intégrer :le temps + le risque + le financement + le promoteur + le juridique + l’urbanisme + la situation de la copropriété.Un appartement peut sembler bon marché parce que le marché anticipe déjà sa transformation.Mais si cette transformation prend dix ans, si le projet doit être renégocié ou si sa rentabilité devient insuffisante, le calcul initial peut complètement changer.La vraie question n’est donc pas simplement :« Est-ce que cet immeuble va faire un Pinouy-Binouy ? »Mais plutôt :« Quelle est la probabilité que le projet aboutisse, dans quels délais, dans quelles conditions… et combien dois-je payer aujourd’hui pour ce risque ? »Et si l’appartement était intéressant sans le Pinouy-Binouy ?C’est peut-être le meilleur test.Si le projet de Pinouy-Binouy disparaissait demain, l’appartement resterait-il un investissement acceptable ?Si la réponse est non, l’investisseur dépend entièrement d’une promesse future.Si la réponse est oui, le Pinouy-Binouy peut alors devenir un potentiel supplémentaire plutôt que l’unique justification du prix d’achat.Accompagnement fiscal et patrimonialUn projet de Pinouy-Binouy peut également avoir des conséquences fiscales et patrimoniales qu’il est préférable d’anticiper avant la signature.Le Cabinet Dray & Dray accompagne les particuliers, investisseurs et Olim dans leurs problématiques fiscales et patrimoniales liées à l’immobilier en Israël.👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous.ConclusionLe Pinouy-Binouy peut transformer profondément un quartier et créer une importante valeur immobilière.Mais pour l’investisseur, cette valeur future n’est jamais gratuite : elle s’achète aujourd’hui avec du temps, du risque et de l’incertitude.Avant de signer, il faut donc regarder bien plus que le prix au mètre carré.La ville.Le projet.L’urbanisme.Le promoteur.Le financement.Les avocats.Les copropriétaires.Les délais.Et surtout : ce qui est réellement acquis aujourd’hui.Parce qu’en immobilier, le meilleur projet n’est pas forcément celui qui promet le plus.C’est celui dont on a correctement mesuré le risque. 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